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2018.03.21 18:02 경제

한국에서 부동산의 중요성

한국의 gdp 성장률에서 건설업이 차지하는 비율이 얼마나 될까?

2016년 기준으로 51.5%라고 한다.

삼성전자의 2014년 gdp기여도가 13.83%인데 국내건축업은 삼성전자 4개만큼의 중요성을 가지는 산업이라는것이다.

한국의 성장률이 3%를 넘지 못하는데 그중에 건설업이 50%를 기여하고 있다는것이다.

한국의 경제성장률 추이


한국은 OECD가입국중 건설업이 GDP에 차지하는 비율이 높은 편인 나라다.

앞으로 건설업비중이 점점 줄어든다고해도 세계최고수준의 건설업투자가 이어질것이라는것이다.


땅 - 아파트 - 재건축


도심건설 - 신도시건설 - 구도심 재건축


대형오피스건설 - 대형오피스텔건설


제 1기 신도시

분당신도시,일산신도시,평촌신도시,산본신도시,중동신도시


제 2기 신도시

판교신도시,동탄신도시,한강신도시,운정신도시,광교신도시,양주신도시,위례신도시


국제신도시와 공기업이전신도시 등등등


송도, 청라, 영종하늘도시, 강변미사


강남재개발(현재)


한국의 건설업체의 눈으로 부동산을 바라보면 쉼없이 상품을 개발하고 만들어낸다는것이다.

건설업이라는것은 투기 재태크라는 수단이 있어야 존재할수 있는 사업이고

모든 대기업, 공기업, 주택공사, 건설교통부

이모든 집단이 먹고사는 방법이였다.

과거와 현재가 그랬고 미래에도 이어진다.


이들은 놀수도 없고 쉼없이 개발하고 바람잡고 이끌어간다.

미래는 어둡겠지만 이들은 돌파구를 찾아낸다.


왜냐하면 멈출수 없으니깐...


저가주택을 만들어 중산층을 공략하다가 보급이 끝나면

중가주택을 만들어서 이주하게 하고

대형평수를 만들다가

소형평수를 만들어 보급한다.


도심지에 만들다가

신도시로 이주시키고

다시 재건축을 통해서 구조심으로 이주시킨다.


처음에는 높은이자를 빌려주고 아파트를 판매할수 있었으나 추가 판매가 어려우니까

금리를 내리면서 구매를 유도한다.

저금리의 늪은 끝이없이 내려가서

1%대 이자까지 내려갔다.


우리나라는 고풍스러운 도시를 만들수 없다. 개발이 가능한 리셋형도시들이기때문이다.

새로운 디자인개발과 부대시설을 개발하고

30억대 초호화 아파트분양에까지 이르렀다.


앞으로는 어떻게 할것인가?

도시건축을 하지 않으면 GDP8%의 경제가 무너진다.


4대강이 오염되서 모두가 욕해도 

4대강 주변의 지주들은 행복하다. 땅값이 상승했으니까


평창올림픽이 어떻게 개최되어도 우린 상관없지만

비록 평창올림픽이 실패한 올림픽이더라도

평창의 지주들은 행복하다. 땅값이 올랐으니까


신도시를 개발할때 지역이 정해지면 토지공사가 토지를 매입하고 기반 법률을 건설교통부가 정리한다.

토지를 매입하면 당연하게 도시계획을 하고

블럭별로 사업자를 찾는다.

건설사는 아파트를 짓고 학교, 상가, 관공서, 경찰서, 소방서 기반시설들을 모두 건설한다.

이 집들을 팔기위해 언론사가 홍보하고

은행에서 금융혜택을 부여한다.

정권에 따라서 이시기에 금리인하정책을 쓰는것이다.


오피스를 크게 만들면 금융상품으로 리츠를 끌어들이고

호텔건설까지 분양으로 만들어진다.

골프장은 회원권

리조트도 회원권

만들어놓고 나머지 책임은 매입자에게 주어진다.


부동산은 투자가 아니다. 상품이다.

집은 낡아가는데 가치는 상승한다.



posted by 오픈아크 리더스 오픈아크
2018.03.21 16:39 경제

토지공개념의 진실


토지공개념이란 무엇일까?

토지(土地)의 공적재화로서의 성질을 인정하여, 토지에 대한 사유재산권을 적절히 제한하여야 한다는 생각이나 주장을 의미한다.

토지 공개념 의진실 반대이유와 쟁점, 토지독점과 세금징수, 제도 개헌 법률

토지공개념을 헌법에 담는것은 굉장히 어려운일일것이다.


사유재산권 침해 vs 토지는 공공적 가치


사적인 재산과 공적 가치의 충돌이 발생할때 우리는 어떤 편에 서야할까?


토지를 가진 지주입장에서는 토지공개념이란 것이 무엇인지에 알기보다는 무조건적으로 반대할수밖에없다. 무조건 불리해질수밖에없으니까 말이다.


하지만 우리는 토지를 가졌다면 세금을 내야한다. 이것으로 우리의 땅은 사실 국가의 것이고

국가의 범주안에서는 세금을 내야한다.


지주는 토지를 얼마나 사랑하나? 현대의 사람들은 땅에 애착이 있다기보다는 독점적지위를 인정받아 한정된 자원을 점유했다는 만족감으로 살아가는데 세금을 올린다면 버틸수있는 지주는 없다.


한정된 자원의 가치상승에서 가장큰 물건이 토지다.

토지 공개념 의진실 반대이유와 쟁점, 토지독점과 세금징수, 제도 개헌 법률

토지공개념은 국가적 개발이나 시설의 설치에 용이해진다. 공공을 위한 시설이 혐오시설이나 대중의 부정적요소가 있더라도 사회협의에 의해서 설치하게되는데 토지공개념은 매우 유리한 입장에 서게되는것이다.


만약 토지를 사적재산으로 인정받는다면 얻을수 있는것은 무엇일까?

토지는 국토의 개획및이용에관한 법률로 용도와 건폐율 용적률을 정하고 있다.

국가의 허가가 없다면 집을 함부로 지을수도없고 내땅이라고 농지에 경작을 안할수도 없다.

현재상태에서 사적재산으로 인정받고있는것이 무엇일까?

우리는 나의 토지에서 행해지는 모든것을 제한받고있는 상태다.


토지사적재산으로 인정하면 내토지옆의 땅에 방사능폐기장을 설치하는것을 막을수 있는가?

사실 그럴수도 없다. 


토지공개념은 자유경쟁시장에서 어떻게 작동할까?

자본주의 국가에서는 대자본가가 토지를 독점할수 있다. 독점된 토지를 이용해 지대를 받는다.

소작제도, 인류는 바로 이것을 떨쳐내기위해 역명과 민주주의를 이루어냈다.


우리는 시장경제에서 한정된 자원을 거래할때 미쳐 생각하지 않는것이있다.

그것은 바로 공정성이다. 자유시장경제에서 무조건 모든것을 시장의 원리에 의해서 결정할수 없기때문에 상품의 특수성에 따라서 다르게 적용한다.

토지 공개념 의진실 반대이유와 쟁점, 토지독점과 세금징수, 제도 개헌 법률

토지공개념이 정말 필요한이유는?

황금과 다이아몬드가 아무리 귀하고 한정적이라고 해도 채굴을 통해 양을 늘려갈수 있다.

아직은 완전 고갈이라고 볼수 없기때문이다. 하지만 토지는 그런 상품이 아니다.

매우 제한적이고 바다를 매우지 않는한 한정적이다.

토지공개념은 사적재산 침해의 가능성도 있지만 토지거래의 공정성을 높이는 것이기도하다.


자유경쟁자본주의를 강조해오는 사이 자본의 쏠림이 과도하게 발생되고 자본독점이 공공의 영역에 침범했을때 발생되는 고통을 일반사람들은 알수 없다.

토지 공개념 의진실 반대이유와 쟁점, 토지독점과 세금징수, 제도 개헌 법률

이모든 논란의 해결방법은 간단하다. 공정한 세금징수다.

우리나라 공직사회에서 가장좋아하는 단어인 OECD평균. 

우리나라는 주택보유세와 양도세, 호화주택과 고가주택에 대한 특별세, 재건축에대한 수익환수,주택보유세 상한 폐기

이런것만 공정하게 이루어져도 부동산에서 이루어지는 모든 부작용을 해결할수 있다.

자본주의 국가에서의 가장중요한요소는 조세의 공정성이다.

모든 사유재산을 인정하고 과세를 공정하게하면 모든것은 해결된다.

그리고 여기서 발생하는 세금을 앞으로 노령인구에 대한 연금으로 그대로 돌려주었으면한다.


헌법 토지공개념 추가 vs 부동산 조세 선진화

둘다 마음에 안들겠지만 우선적으로 무엇을 선택하고 싶은가?

posted by 오픈아크 리더스 오픈아크
2018.03.21 14:00 경제

미국은 보유재산세가 매우 높고 양도세 비과세 기준이 낮아서 세금에서 자유롭지 못하다.

하지만 한국은 재산세가 미국의 1/5수준이며 양도세 비과세또한 너그러운편이기때문에 

주택으로 투기하기에 매우 유리한 환경이다.

보유세에대한 법이 유지되는한 부동산투자는 계속될수밖에없다.



양도소득세 면제기준


기존에는 양도가액 9억원(양도가액이 9억원을 초과시 9억원을 초과하는 양도차익에 대해 과세) 이하의 주택을 2년 이상 보유하기만 하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있었습니다. 하지만 앞으로는 기존 조건에 거주요건이 추가됩니다. 대책 발표일 다음날(8월 3일) 취득하는 조정대상지역 내 주택에 대해서는 2년 이상 거주해야 양도소득세를 면제받을 수 있습니다.


그러니까 양도소득세를 면제받으려면

9억원 이하의 주택을 2년이상 거주해야 면제를 받을수 있다.


주택을 사려면 향후 되팔아 수익이 나더라도 9억원이하가 되어야하고

2년이상은 그집에서 살아야한다.

이말은 장기투자를 해야한다는 의미가 되겠지...

한국에서는 6억이하주택에대해서 매우 너그럽다.

6억이하주택을 매입해서 2년만 살면 종합부동산세에서 제외되고 양도세가 면제된다.



1가구1주택 6억이하 2년거주


1가구 2주택이상의 갭투자는 사실 수익이 매우 적다. 허구에 가깝다.

갭투자는 취득세,보유세,양도세를 모두 피할수 없다.

만약 3억짜리집을 전세끼고 5000만원주고 샀다가 4억에 판다.


취득세는 1.1% 330만원

보유세 195000원+1.5억초과분의 0.25% = 570000원

양도세는 수익별로 퍼센트를 나눈다.

부동산 복비 0.4% 120만원정도

여기까지가 500만원

양도세 35% 3500만원

공제비용 4000만원

수익은 6000만원이다.


나가는게 많지만 벌긴버네. 문제는 5000만원으로 100%수익을 내는 방법이다.


posted by 오픈아크 리더스 오픈아크