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2017.06.16 14:16 경제

부동산 평균 대출액은 약 25%정도 된다고 한다. 집집마다 평균 1억2천만원정도가 끼여있다.


부동산과 주식의 공통점은 전체의 1%도 안되는 거래가 가격을 결정한다는것이다. 따라서 부동산 거래의 10%정도가 위험해지면 하락 충격은 상상이상으로 커진다.


이런일이 발생하려면 인구의 10%가 파산하는 상황에 빠져야하는데 이정도의 파산이면 은행이 2~3개는 파산해야한다. 미국의 서브프라임 사태의 경우를 예로들면 우선 주택은행이 파산하고 보험사가 절반정도가 망하는 정도의 사태에 빠져야하는데 단순히 몇몇의 가구가 대출이 많아 파산해서 다량의 경매로 주택이 나오는 정도의 충격은 주택가격 하락을 만들어낼수 없다는것이다.


미국은 2000년 부동산 가격 상승후 2006년까지 단 6년만에 2배가 올랐다가 3년간 다시 50%가 떨어졌다.


한국은 2000년 2억이던 아파트가 2006년 14억이 된다. 2009년가지 10억으로 떨어졌다가 2017년 예년 최고가인 12억을 넘어 13~14억이 되었다. 이것은 강남의 이야기지만

서울의 대부분은 저것의 절반정도의 변화를 보였다고 생각하면된다. 그래도 20년간 5배정도의 가격상승이 있었다.


현재 지금상태로는 한국과 미국의 기준금리가 같은 상황이다. 1.25%다.

하지만 최종적으로 미국은 3%대까지 올린다고 하니 문제가 되는것이다.

미국이 기준금리가 3%가되면 한국은 4~5%로가야하는데 시장대출금리는 5~6%가 되어야한다는것이다. 그렇다면 주택대출에 대한 이자금이 2배가 되어버리면 가구당 부담금이 1억에 연간 500만원정도의 이자를 내야한다. 

사실이정도는 버틸수 있다. 하지만 주택가격이 10%만 하락해도 문제가 심각해진다.

주택가격이 하락한 상태로 2~3년정도 지나면 사람들이 맨붕에 빠지면서 이자부담과 추가하락 스트레스를 버티지 못하기 때문이다.


하지만  주택은 다른 상품들과 다르게 떨어질때 모든 주택이 같이 떨어지기 때문에 떨어졌다고 주택을 이주하거나 쉽게 팔아버릴수 없다는 문제가 있다.


사실 하락은 모두의 의견이 필요치 않고 소수 1%의 거래만으로 가격이 결정됨으로 100명중에 쫄린 사람 한둘이면 가격하락은 시작한다.


주택가격은 신규공급가격이 결정한다. 신규 아파트의 건축비용+땅값+이윤

이 신규 아파트 가격의 상승이 전체 아파트가격 상승을 부추긴다.

여전히 주택이 부족하니까 주택을 원하는 사람은 있고 신규 분양아파트 가격은 계속 상승해버리는것이다.


주택가격 상승을 막으려면 신규아파트를 쉽게 짓지 못하게 하는 방법이 필요한데 분양이되는 이상 어렵다. 그리고 하남미사, 내곡, 세곡, 위례신도시의 개발이 진행되는 상황에서는 아파트가격 상승을 막을 방법이 전혀 없다.


주택가격을안정시키려면

첫번째. 충분한 공급이 되어 있어야한다.

두번째. 신도시 개발이 없어야한다.

세번째. 신규아파트공급이 없어야한다.


신도시는 새로운 사람이 계속해서 유입되고 새로운 아파트가 공급되면서 무조건적으로 가격상승을 동반한다.


2017년 아파트 가격상승의 원인은 강남재건축이 핵심이다. 재건축을 통해 거의 동시에 개포동을 부셔버리고 신도시를 짓는 과정이기때문에 주변강남권의 아파트 가격 변동은 당연한 것이다.


신도시 건설의 역사


박정희 시절 개발

1974년 강남개발이 시작되었다.

1975년 반포,강남,잠실개발이 시작되면서 부동산 폭등이 시작된다.

2017년에 왜 부동산가격이 상승할까? 거품일까? 신도시개발의 역사,부동산투자방법

전두환 노태우시절

1988년 산본,중동,평촌개발

1989년 분당,일산개발

2017년에 왜 부동산가격이 상승할까? 거품일까? 신도시개발의 역사,부동산투자방법

노무현시절

2003년 판교개발시작


이명박 박근혜시절

2007년 동탄개발

2008년 위례신도시 입주시작


박근혜 문재인시기

2017년 강남 재건축 개발시작


한국의 부동산투자는 단순하다. 신도시가 생기면 필연적으로 가격 폭등이 있고 가격이 움직인다는 소리가 나면 모든 사람들이 꿈꾸는 강남,서초,잠실이 움직이다. 그리고 1년정도 지나면 서울전체에 영향이 퍼진다.


그리고 한국의 재개발 신도시 건설은 굉장히 대규모로 진행되기 때문에 무조건 그 도시 전체에 영향을 미치도록 되어 있다. 그리고 그 집단적 아파트건설은 1만호중 1~2채만 거래가 되어도 그 거래가격에 가격이 정해저 버린다. 가격상승에 유리하도록 가격이 결정되는것이다. 이것은 강남구일대에서 100채정도만 조작하면 강남구 전체가가격상승에 돌입할수 있을정도로 간단하다.


강남재건축이 끝날때까지는 이 부동산 거품전쟁은 계속될것이고 또다시 재건축의 재건축을 이어가면서 계속된다. 중간에 경제붕괴나 심각한 공급과잉만 없다면 당연히 영원히 지속될것이다.


2015년부터 지속적으로 건설사의 공급이 많아져 위험하다고 경고하고 있지만 2017년까지 건설사의 막대한 공급력과 홍보력에 온 나라가 들썩이는 분위기다. 그래서 항상 위기론이 거론되고 폭락, 거품이야기가 이어지는것이다. 하지만 아쉽게도 거품은 터지기 직전까지 팽창하고 상당히 높은 지점에서 모든 인구가 가격에 합의를 하면서 높아진 가격은 안착되기 마련이다.

주택가격은 언제까지 상승할까?

신규공급 아파트가 분양에 성공하는 동안에는 계속해서 상승한다. 생각해보면 2~3년전까지만해도 강남 재건축이 확실시 되기전까지만해도 미분양이 속출해 가격 상승이 어려울듯이 보였지만 강남 재건축이 본격적으로 시작되자 주택시작은 다시 타오르기 시작했다. 분양이 되고 있으니 가격상승은 당연한 일이다.


강남개발 35년만의 재개발에 주택가격 폭등이 이어지고 있는데 다음은 분당 일산의 재개발이다.

강남아파트는 개발될때 완성도가 떨어져 35년만에 재건축이 되었지만 일산 분당의 경우엔 사정이 다를수 있다.

개발후 40년후에 한다고 해도 2028년정도에 가능하다. 10년 남았다. 하지만 그때엔 인구감소에 의한 수요감소가 본격적이 시점이라 그때는 다를수도 있다. 하지만 투기가 시작된다면 아무래도 분당이 핵심이다.

그 이후 신도시 재건축은 의미가 없다. 2030년이 넘어가면 분양사업자채가 어려울것이 확실해 질테니.

부동산은 은행금리와 물가상승률의 관계를 보아서 투자하는 것이며 신도시개발과 재건축의 과정을 관찰하며 해나가는것이다. 하지만 미래는 알수 없고 부동산은 점점더 투자의 성격이 강해지고 있다. 투자라는것이 당연히 손해를 볼수 있다는 것을 알아야한다. 부동산 가격 하락을 재대로 경험해보지 못했기 때문에 하락공포는 쉽게 예측은 어렵다.



부동산을 안정화 시키는 방법은 

1.개발을 억제하고 

2.거래를 줄이고

3.부동산 공시지가를 실거래가로 바꾸어 세금 올바르게 걷고

4.1가구 2주택에 대한 중과세를하고

5.부동산 거래차액에 세금을 많이 붙이고

6.결정적으로 금리를 물가상승률보다 높여주면

부동산 투기를 하라고 해도 안한다.

금리가 높기때문에 저축을 할것이고 빚을 줄여나갈것이다.

해외투자는 늘어나지만 기업들은 돈을 쥐고 사업을 할수 없으므로 타격이 커진다.


한국경제는 경기가 나빠져서 금리를 낮춘것도 있지만 금리를 낮춰서 경기가 곪아들어가는것도 있다.

이제는 올려야할 타이밍이다. 저축해서 건전하게 돈버는 사회가 되어야한다.

posted by 오픈아크 리더스 오픈아크
2017.06.10 17:14 경제
얼마전에 아이를 위해 홍삼을 사봤는데 궁금해서 이런저런 내용을 스크랩해봤습니다. 홍삼 신비하네요.

인삼의 종류
인삼 - 건삼.수삼.홍삼.태극삼을 통틀은것
수삼 - 밭에서 경작한 생물 형태의 인삼
건삼 - 수삼을 별도에 가공 없이 말린 것(곡삼 . 피직. 생건삼등 백삼.이라고도 함)
홍삼 - 수삼을 수증기에 찐 후 말린 것

홍삼의 등급과 천삼,지삼,양삼의 차이, 약효와 부작용, 인삼의 종류

▲요런형태가 바로 천삼이다. 사람처럼 두다리가 멀쩡한 상태.


인삼 약효, 효능는?
1.원기를 돋워 피로를 회복시킨다
2.혈액 순환을 좋게 하고 빈혈을 예방한다
3.혈압을 조절하고 심장 쇠약을 치료한다
4.갈증을 없애고 당뇨병을 치료한다
5.위를 튼튼히 하고 설사를 멎게 한다

인삼 부작용은?
장기복용하면 부작용을 일으키는 다른 약들과 달리 독이 없기 때문에 많이 먹어도 해가 거의 없어 한방 약재 중 으뜸으로 친다. 

수삼을 건삼이나 홍삼으로 만들때 부피감소는?
보통 수삼을 건삼으로 만들면 원래 무게의 20%정도로 감소한다. 예를들어 300g의 건삼을 만들려면 1200g정도의 수삼이 필요하다.

홍삼의 등급과 천삼,지삼,양삼의 차이, 약효와 부작용, 인삼의 종류

▲형태의 차이는 명확합니다. 가격차이도 명확하죠. 신비로운 홍삼의 세계

판단기준에는 조직의 치밀도, 윤기와 색상등 다양한 부분에서 정밀하게 판단한다고 합니다.


홍삼의 등급은 어떻게 될까?
인삼산업법 시행규칙에 의하면 홍삼본삼의 등급은
1등(천삼), 
2등(지삼), 
3등(양삼), 
등외(절삼)품의 4등급으로 구분한다.

천삼이란?
천삼의 경우 몸통은 균열과 흠집이 없고 다리는 1개 이상 잘 발달되어있으며, 균열이 다리길이의 1/3 이하, 길이가 몸통길이의 3/4 이하, 그리고 조직은 내공/내백의 직경이 0.5mm 이하인 것으로 길이가 10mm 이하여야 합니다. 
색깔은 담적갈색, 담황갈색, 다갈색 또는 농다갈색을 띈 것으로 균일하여야 하고, 표피는 윤기있는 색깔로 황피, 백피가 전체 면적의 1/4 이하여야합니다.

홍삼의 등급과 천삼,지삼,양삼의 차이, 약효와 부작용, 인삼의 종류

▲저 캔안에는 요런 모양으로 들어있었군요.


지삼이란?
지삼의 경우 몸통은 균열과 흠집이 전체 표면적의 1/4 이하이고 다리는1개 이상 잘 발달되어 있고, 균열이 다리길이의 1/2 이하, 길이가 몸통길이의 3/4 이하, 그리고 조직은 내공/내백의 직경이 2.0mm 이하의 것으로 몸통길이의 1/4 이하여야 합니다. 
색깔은 천삼의 기준과 같고 표피는 윤기있는 색깔로 황피,백피가 전체 면적의 1/3 이하여야 합니다.

양삼이란?
양삼의 경우 몸통은 제한이 없으며 다리가 없거나 불균형이고, 내백이 몸통길이의 1/3 이하이거나, 내공이 몸통길이의 1/2 이하여야 합니다. 
색깔은 천삼과 같은 색이나 균일하지 않으며, 표피는 황피,백피 등이 전체면적의 1/2 이하인 것이어야 합니다. 

결국 홍삼이든 인삼이든등급을 결정하는것은 크기, 모양이다. 성분이나 재배환경은 등급에 영향을 주지 못한다. 말그래도 귀한것, 그것에 가치를 매기는것이다.
천삼10지(6년근) 600g5,000,000 원
천삼15지(6년근) 600g3,200,000 원
천삼20지(6년근) 600g2,400,000 원
지삼15지(6년근) 600g1,400,000 원
지삼20지(6년근) 600g1200000 원
지삼30지(6년근) 600g800,000 원
지삼40지(6년근) 600g580,000 원
양삼10지(6년근) 600g760,000 원
양삼15지(6년근) 600g480,000 원
양삼20지(6년근) 600g380,000 원
양삼30지(6년근) 600g320,000 원
양삼40지(6년근) 600g290,000 원
양삼50지(6년근) 600g260,000 원
양삼60지(6년근) 600g240,000 원
양삼70지(6년근) 600g215,000 원


천삼20지는 지삼20지에 비해 3배비싸고 지삼20지는 양삼 20지보다 3배 비싸다. 모양과 크기의 가치가 이토록 차이나는 제품이 또있을까? 홍삼이란 세계는 신비롭고 놀랍습니다.

posted by 오픈아크 리더스 오픈아크
2017.06.05 14:24 경제

지구의 24절기와 달의 영향, 계절변화, 입춘,우수,경칩,춘분,소한,대한,동지,청명,곡우,대설,입하,소만,망종,하지,소서,대서,입추,처서,백로,추분,한로,상강,입동,소설

입춘(立春) 2017년 2월 4일

시기-양력 2월 4일 또는 5일

소개-봄의 시작 

 

우수(雨水) 2017년 2월 18일

시기-양력 2월 18일 또는 19일

소개-비가 내리고 싹이 틈 

 

경칩(驚蟄) 2017년 3월 5일

시기-양력 3월 5일 또는 6일

소개-개구리가 잠에서 깸

 

춘분(春分) 2017년 3월 20일

시기-양력 3월 20일 또는 21일

소개-낮이 길어지기 시작

 

청명(淸明) 2017년 4월 4일

시기-양력 4월 4일 또는 5일

소개-봄 농사 준비

 

곡우(穀雨) 2017년 4월 20일

시기-양력 4월 20일 또는 21일

소개-농사비가 내림

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입하(立夏) 2017년 5월 5일

시기-양력 5월 5일 또는 6일

소개-여름의 시작 

 

소만(小滿) 2017년 5월 21일

시기-양력 5월 21일 또는 22일

소개-본격적인 농사의 시작

 

망종(芒種) 2017년 6월 5일

시기-양력 6월 5일 또는 6일

소개-씨뿌리기

 

하지(夏至) 2017년 6월 21일

시기-양력 6월 21일 또는 22일

소개-낮이 가장 긴 시기

 

소서(小暑) 2017년 7월 7일

시기-양력 7월 7일 또는 8일

소개-여름 더위의 시작


대서(大暑) 2017년 7월 23일

시기-양력 7월 22일 또는 23일

소개-더위가 가장 심한 때

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입추(立秋) 2017년 8월 7일

시기-양력 8월 7일 또는 8일

소개-가을의 시작

 

처서(處暑) 2017년 8월 23일

시기-양력 8월 23일 또는 24일

소개-일교차 커짐

 

백로(白露) 2017년 9월 7일

시기-양력 9월 7일 또는 8일

소개-이슬이 내리기 시작

 

추분(秋分) 2017년 9월 23일

시기-양력 9월 23일 또는 24일

소개-밤이 길어지는 시기

 

한로(寒露) 2017년 10월 8일

시기-양력 10월 8일 또는 9일

소개-찬 이슬이 내림

 

상강(霜降) 2017년 10월 23일

시기-양력 10월 23일 또는 24일

소개-서리가 내리기 시작

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입동(立冬) 2017년 11월 7일

시기-양력 11월 7일 또는 8일

소개-겨울의 시작

 

소설(小雪) 2017년 11월 22일

시기-양력 11월 22일 또는 23일

소개-얼음이 얼기 시작

 

대설(大雪) 2017년 12월 7일

시기-양력 12월 7일 또는 8일

소개-겨울 큰 눈이 옴

 

동지(冬至) 2017년 12월 22일

시기-양력 12월 21일 또는 22일

소개-밤이 연중 가장 긴 때

 

소한(小寒) 2017년 1월 5일

시기-양력 1월 5일 또는 6일

소개-겨울 중 가장 추운 때

 

대한(大寒) 2017년 1월 20일

시기-양력 1월 20일 또는 21일

소개-겨울 큰 추위




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달이 없다면 생기는 일들

1.달과 지구는 서로의 중력으로 서로를 팽팽하게 당기고 있는데 달의 중력은 지구를 안정적으로 붙잡는 역할을 한다. 그래서 자전축이 기울어진 지구가 안정적으로 유지되도록 하는것이다. 달이 없다면 지구는 매우 불규칙하게 뱅글뱅글돌아 지구 전체의 생태계가 혼란해진다고 한다.


2. 달이없다면 밀물과 썰물이 없고 파도가 사라지게 된다. 바람도 약해지고 지금과는 전혀다른 생태계가 발생된다.

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3.달이없다면 지구의 동물들이 시간을 잃어버린다. 달이 보름달부터 초승달까지 변화하면서 동물들은 달을 달력으로 기준을 만들어 살아간다. 인간도 달의 변화에 많은 영향을 받고 살아가며 식물도 달을 기준으로 살아간다. 변화가 없는 매일이 반복된다면 지구의 모든 생물들이 영향을 받게된다.


4.달은 밤에 뜨는 등불이다. 밤이되면 태양은 가려지고 태양빛을 받아 반사하는 달빛이 지구의 반대편을 밝히는데 이 달빛이 지구의 온도변화에 영향을 미친다. 달이 없다면 밤에는 훨씬더 춥고 변화가 심해진다.

posted by 오픈아크 리더스 오픈아크
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